实况:中央涉外区之全球门户区域核心竞争力研讨会
中央涉外区之全球门户区域核心竞争力研讨会现场
为本次研讨会进行全程播报。敬请关注！▲ 时间：9月15日2:00-5:00
▲ 地点：华远裘马都售楼处
▲ 主办单位：《楼市》杂志
▲ 主持人：《楼市》总经理蔡鸿岩
▲ 演讲嘉宾：
国家住宅与居住环境工程中心副主任、中国建筑设计院副总建筑师 开彦
北京城市规划学会秘书长 高毅存
华高莱斯副总经理 公衍奎
华远·裘马都项目总经理 李育新
红鹤沟通总经理 李雪凇
宾至国际中国区副总裁 范希俊
阳光上东 袁奇
US联盟邦公寓销售总监 王明来
《楼市·奢华居室》主编 刘景燕
▲以下是中央涉外区之全球门户区域核心竞争力研讨会图文报道：
 主持人《楼市》总经理蔡鸿岩 |
【主持人 蔡鸿岩】大家都知道，今天来的绝大部分都是房产业的人士，大家有直接的感受，北京的房产市场最近两年来，就是03年非典之后迎来了一个难得一见的快速的发展时期，各种投资包括市场的交易数量快速的上升，而且房价也是同时快速上涨，这种快速上涨期使整个市场的格局发生了很大的变化。
【主持人 蔡鸿岩】前天我去太原参加他们的一个新的楼盘的开盘活动，当时跟央视的王小丫一块来主持论坛的时候，她向我咨询买房子的事情。现在买房子是不是时候，我们一块聊说现在来北京买房还是要早下手，越往后越吃亏。
【主持人 蔡鸿岩】最近这一年多地产业内的人士买房的数量突然一下子增加了，大家买房的兴致都很高。为什么现在大家舍得下手了呢？有魄力下手了呢？是大家看到这个市场的形势确实是稍纵即逝。我想不用我多说，大家都是心知肚明的，北京整体的经济的发展情况和形势，以及08年奥运会就在眼前了，大家都觉得这是一个非常难得的机会。
【主持人 蔡鸿岩】在这个背景之下，开发商在操作自己的项目的时候，对市场的对位，对营销和产品也一个更清晰的判断和感觉。华远·裘马都这个项目，今天让我来主持还有一个便利条件该是我对这个项目非常的了解，整个这个区域我还是非常清楚的。包括华远在拿这块地之前，我介绍来的发展商至少有两个跟他们谈过这块地。
【主持人 蔡鸿岩】我记得最早谈的是从2000多万谈起来的，最后价格疯狂的往上涨。这个区域也是被大家非常看好的。特别是到首都机场路的扩建，轻轨的修建，以及整个北京东部地区的涉外的商务区的氛围的形成，我想都对这个区域的房地产市场的发展空间给了大家很大的想象空间。
【主持人 蔡鸿岩】我经常开车的时候想，在北京你要是没有在东三环这个区域居住、工作、生活的话，就有一点遗憾。北京的主流人群都集中在这个区域，餐饮、娱乐和文化基本上都是在东边。包括餐饮的场所在东边开和西边开的市场确实有很大的差异。
【主持人 蔡鸿岩】大家知道买房的时候看这个社区有没有老外住，如果有的话，这个房子就值得买。我们今天请来几位业内的人士，也有我们华远·裘马都周边的几个项目，我们请他们来就这个区域的现状形势，他们也会给大家一些更多的更直接的咨询，我就不多说了。
【主持人 蔡鸿岩】下面我先介绍一下今天来的嘉宾，首先我们介绍的是华高莱斯副总经理公衍奎先生；国家住宅与居住环境工程中心副主任、中国建筑设计院副总建筑师开彦先生。开老也是非常有名望的设计界专家，在住宅这一块规划设计方面有很丰富的经验，也参与了很多市场项目方案的设计和操纵。还有仲量联行中国区的董事住宅部的主任张红；北京城市规划学会秘书长高毅存先生高毅存先生。
【主持人 蔡鸿岩】华远·裘马都项目总经理李育新女士；红鹤沟通总经理李雪凇；宾至国际中国区副总裁范希俊先生；阳光上东营销总监袁奇；我们《楼市·奢华居室》主编刘景燕。
【主持人 蔡鸿岩】我想业界的交流对我们无论是做开发的，做营销的，做媒体的都是一个非常好的难得的机会，我们希望每个人都能够在自己的工作岗位上学习、借鉴和提高，我希望今天我们的会可以带给每一位来宾实实在在的收获。下面我们先请李雪凇先生！
 红鹤沟通总经理 李雪凇 |
【李雪淞】我们认为首先楼盘推广在市面上流行大概1-3年的时间，营销推广的历史使命就完成了，我们会沉淀下来的就是楼盘的名字。所以我们把案名叫地名，所以我们在创造地名，这样的话，至少我们要避免区域营销化。不要让他过分的考虑到短期的效应，因为短期的效应会造成现在市面上很多的名字都不是很好。可能有没有内涵，也没有艺术性、神秘感和文化上面的一些推动力。
【李雪淞】另外就是舶来化，在近代发生了很大的变化，自古以来到现在城市的运营和建设不知道怎么办的情况下，实际上我们也对于西方的东西全面接受，包括舶来化的案名。在中国形成了一个遍地开花的局面，最近我们在做房地产的世界地图，基本上所有的发达国家的名字都能够在中国各地找到。
【李雪淞】其实对于所有的发展中国家，这些所有的世界上标签化的名字都被使用到当地的房地产开发当中去了。这种现象是我们观察到的最重要的两个现象，这作为我们创作华远·裘马都这个未来地名的前提。
【李雪淞】第二点就是蔡总委托我跟大家说明裘马都的由来。我们希望把我们的生活主张，把我们的产品概念和我们的营销概念一体化，做一个连续性的创作，而不是断裂式的。断裂式的我们业内有一个口号是两层皮，我们希望在这个名字上可以契合他的产品和人群。这个名字的来源实际上他分成两个部分，大家可以看到在资料上首先中国的名字是裘马都是来自于我们现在已经丧失效应的一个原系统就是文言，在文言里面裘马是一个比较常见的词语，他最早的出处是来自于论语。
【李雪淞】一般的民众的看法是用孔子的思想来讲是不偏不倚的，不带任何的倾向性的，不站在一个特别偏颇的角度上讲某种社会现象。那个时候的中国的哲学思想是真正意义上的智慧含量，而不是说现在我们的各种社会思潮和呼吁都变得很复杂，都具备了某种特殊的立场在说话。
【李雪淞】他有两个意思，第一个意思是华美，是一个形容词，这个含义已经从现在的词意当中消失了，现在只剩下了大城市的意思了。这个词实际上是从文言里面来的，是古代的对于生活的一种描述。
【李雪淞】他的法文是骑士的荣誉，这个主要是针对我们外籍客户所起的一个名字。他的标识是一个肥马，象征中国强盛时期的社会的符号。我们也是希望我们能够对于我们的客户群，对于我们的产品，通过这样的一个名字给他进行一个准确的描述，谢谢！
【主持人 蔡鸿岩】我想发展商在这方面有他很多综合的考虑。下面我们想请开老讲讲这个项目，因为开老本身是做项目策划的，经验丰富，他对国际化的情况，特别是亚洲宜居城市这些建设方面有很广阔的见识，请他从他的角度谈一下他的看法，大家欢迎！
 国家住宅与居住环境工程中心副主任、中国建筑设计院副总建筑师 开彦 |
【开彦】后来又做健康住宅，现在做人居环境。有一段时间我想我不做了，年纪也大了，该退休了，但是情况不是非常的如愿。很多事情推着你走，你不做也不行，也就做到现在。人居环境委员会是建设部底下的一个研究会，在北京我们的活动比较小，北京的水平比较高。外地非常的多，我们两年多在外面做了有58个示范小区，我们做试点示范，非常的受欢迎，主要是人居环境的概念比较符合大家的需要，大家也非常的关注，从政府到开发商到市民都非常的关注。
【开彦】国际上也很关注这个，我们也搞了一个亚洲人居协会是香港的一些人士他组建的，我们参与。我一直在做人居环境的工作，人居环境的确是值得我们去探讨的，因为他的概念非常的规范，我们把他叫做最终的一个概念，应该说比绿色、生态的概念要好，因为它把他们都涵概在内了，把他作为一个可持续发展的概念来做。
【开彦】有机会我们可以搞一些论坛会一起讨论一下，我们到底该怎么做。这几年来我们在人民大会堂也开了几次研讨会，这是我的背景。
【开彦】我开了一个事务所，开了两年多，工作主要也是在外地。这个项目我一看是比较喜欢，无论从哪个方面，我觉得有眼睛一亮的感觉。第一个是品位非常的高，这个名字就是很高的品位。我从名字方面，从我现在进来了以后所看到的东西，我觉得我们作为北京市的一个开发商，对操作一个楼盘，特别是操作这种高级楼盘已经做到非常成熟的阶段。
【开彦】不用花很大的工夫，不用费很大的力气都可以做一个拿得出去，叫得响的，响当当的项目。这也说明了我们北京市的开发商的整体素质和水平都非常的高，特别是我们的任志强总经理所领导下的项目。
【开彦】这个项目本身除了我们刚才说的非常容易就可以做到的高水平，也可以堪称是国际水平，我看项目是可以对外购买的。再有我们的地段非常的好，是一个非常闹中取静的，应该也是说交通非常的方便，这边是三环路，这边是首都机场到哪儿都非常的方便。
【开彦】这个区域也是CBD所辐射的区域，这个区域应该是高档区。我觉得有这么一个地段，有这么一个楼盘是非常的好的一个区域。前天有一个记者问我说你对西城区的总开发，或者说西城区的建设有什么展望和看法？
【开彦】西城区是我住的地方，刚才蔡总说业内人士开始动心买房子的，我的确也是想买房子，因为我住在西边，所以我想在西边买房，但是西边的房源已经没有的，我住在西直门，那边已经没有房子的。刚才说买房子现在是最好的时机，所以这个形势尽管我们现在宏观调控，调的很厉害，但是整个市场他并没有减。这个原因是很多的，不是一方面的，我认为好像从房地产的市场讲起来，最终还没有成为一个主线，就是还没有牵到地方。
【开彦】所以整个地产目前是一个非常安静的时候，大家不通气，不喘气的时候，这个时候就证明了我们在这个过程当中一方面要反思，我们整个的做法。同时房价的问题也要引起社会的重视，具体怎么做才能够做好，因为毕竟住房是80、90%是普通的工薪阶层，像我们这个华远·裘马都楼盘还真的买不起。
【开彦】我也非常同意任总的理论，他最著名的理论就是穷人和富人的理论。我非常的赞同这种理论，上次在长沙开会的时候，我跟他在一起，我说我特别的赞成你的理论。因为他讲的富人实际上是市场所操纵的项目，也可以把富人的概念延续下来，买得起房子的人都是富人。
【主持人 蔡鸿岩】您的意思就是说消费人群逐步的细分，不光是买房，还有车、消费品。你说北京东边、西边的人居的差异，我是上个月的中国新闻周刊有一篇文章，专门讲北京的西部和东部。以前没有人提，但是在现代城市解放之后东部和西部的人群的划分还没有很明显。我们原来也不提倡这个理论和观点，但是我们看现在城市在成为之中，人群也在裂变，在细分。
【主持人 蔡鸿岩】美国有一个电影就是讲曼哈顿，我们当时去考察的时候，这就是一个岛，这个岛上东边和西边的人群是有很大差异的。
【开彦】所以我觉得不能把穷人和富人聚在一起看，我觉得可以买得起房子的人，因为房子并不是一个小数，你可以买房子和汽车就是富人。为什么这么说呢？因为这是市场，所以这块可以用市场来操作。我觉得任总的说法也就是说偏向于市场，用市场来操作房地产，用市场来解决产品的提升，用市场的规律指导发展，这个本意我觉得是这样的。
【开彦】但是穷人也不能不管，而是作为社会的责任性，政府的责任性这方面还是应该要关注的。
【主持人 蔡鸿岩】我问您一个具体一点的问题，您从人居环境这几年的工作经验来看，像不同的阶段，比较高端的面向国际化的人群居住的物业，他在建筑形态上，包括他的配套，包括他的定位和他的环境，您觉得他在这方面有哪些我们需要更强化的产品。
您认为高档的面对国际化人群的，他在住宅的开发设计里面，他应该具备什么样的基本条件才可以接受。
【开彦】我觉得涉外的区域，我理解的外国人的消费理念并不是豪华，并不是摆阔，不是不切实际的追求某一些东西。我觉得他之所以是外国人，他非常的现实，比较的实在。我口袋里有这么多的钱，我要把他花到实处去，我需要什么，我就做什么。绝对不是说把资源、财产任意的挥霍和消耗。
【开彦】如果有钱摆阔、消费挥霍，我觉得这个是一种暴发户行为，是不正常的行为。真正的理性的，他对人类是负责人的，就是我在消费的时候，对子孙后代留一个可发展的余地。在外国人看来，我有钱，我比较富裕，但是绝对不会伤害未来的发展，应该考虑这些东西。
【开彦】所以我们在做产品的时候，一方面我们要做的非常的科学、理性，为我们提供一些非常舒适的、健康的、休闲的居住生活条件，而不是去毫无目的的去做。我觉得应该提他的品位，体现他的价值，体现他对人类的发展的关注。你要做到这种地步，他才是有文化和品位的，是真正符合我们需要的。
【开彦】所以我刚才说穷人和富人的问题也是这样的。从哪一天起别墅不可以做了，高档房子不可以做了，这个是属于不正常的，既然市场上有需要，人有这么有钱，我认为就应该让他去消费，但是消费人本身他也很理性。但是你也应该付出一些代价，比如说你有钱，既然有钱你多花点钱来买。这个可以把他变成一部分是作为回报，一部分作为税收，拿到国库，为真正的穷人来提供支助。
【开彦】我们现在国际上讲人均，人均多少多少地，人均多少多少资源。我觉得这个是一个发展的一种比较正确的总结的形势，但是穷人有不能不管，我们既然有钱，我们也要看穷人，穷人的事情要关注，穷人的事情也要做好。特别是80、90%的穷人，这块的责任是政府负担的责任更大一下。政府在这里倡导、主持社会来完成这个责任，每一个政府都逃避不了这个责任。
【开彦】负责人的要做好住房的保障制度，所以我上次写了一个论文就是讲把市场两分化，一个是市场管的，一个是政府管的。政府可以组织，尽量的把它完善。
 华高莱斯副总经理-公衍奎 |
【公衍奎】我想说的一个问题就是说要从发展的角度来看涉外，也要从发展的角度上看我们的城市，因为城市本身他其实也是长起来的，规划是引导和规范。对我们这个地方来说，大家可以看最近几年北京的发展，包括我们的第一使馆区和第二使馆区。
【公衍奎】到现在为止我们看我们涉外的范围也在不断的变化，我们一直说从CBD到燕莎到机场，这一线实际上早就形成了一个涉外的带子，因为90%以上的国际公司都在这里，我们的使馆在这里，公司在这里，国外的人在这里。这个地方不仅仅是说以前我们只有使馆，使馆是一个外事活动，是我们政府的事情。
【公衍奎】在90年代以后，我们更多的是企业的活动，涉外的企业。但是这个发展我说从发展的角度上看除了是地域上的涉外区在扩张和长大之外，他的功能也在长大。我们一开始就是有使馆，后来又商业，我们有涉外商场，免税商场，后来又燕莎，现在我们知道这个地方有酒吧街，有餐饮，涉外餐饮。
【公衍奎】现在有国际学校，慢慢形成了非常独立的国外的居住区。从这些角度上看，说涉外，他其实是不断的变化，一个是功能在扩大。以前的时候我们一说到使馆区就是我们现在的第一使馆区，现在说到涉外区域其实已经是国际商务的核心地带了，他长的速度非常的快。
【公衍奎】他里面会有更多的国际化的活动，我们这个地方是承担这些活动的最基本的舞台，这是我从城市印象来说的。另外我想说城市印象本身是可以自我强化的，比如说我们一说涉外区，大家一开始就知道，我们CBD也是涉外区。但是慢慢国外的公司也知道了，他们也到这里来，然后相互之间相互促进。你在这个区域做商业，要慢慢的往涉外方向走，甚至最简单的例子，我说雅宝路以前都是卖服装的，人家卖服装的都会说俄语，就是因为市场是自己选择，这样更强化了我们的商业的地位和价值。
【公衍奎】所以从这个角度来说涉外区可以自己强化，其他的地方再想争涉外也来不及了，也没有什么优势了。从这个角上说，我觉得涉外的价值，在北京应该是非常非常大的。因为我们北京首都的地位是别人争不去的。而我们在北京城市里的地位别人也是争不去的。从这个角度来说我们项目本身的价值，应当用一个价值包装线的角度来看。
【公衍奎】我们说商业的集中我们不如CBD，不如燕莎，但是我们在他的附近。如果我们说环境，我们比不上顺义的别墅区，如果只说便捷程度可能是昆仑别墅更好。你要把你所想到的东西加起来，看的他便捷程度，看他的周边的绿化，把所有的指标加起来的话，你会发现我们处在一个价值非常高的点上，我们这个地方是一个非常好的地方。
【公衍奎】我们这个也可以称为国际居住区，因为我们具备了各式各样的条件。这个是我们综合优势最好的。你拿单项比不是最好的，但是你比综合优势的话，我们这个地方包括阳光上东这种区域你既处在便捷的商务区的边缘，又有环境，又有成熟的生活配套，他的综合价值是非常高的。
【公衍奎】在这个大环境之下，我们有一个很好的国际居住区是应当的。现在我们也有条件成长起来了，现在我们也有客户支撑他。这是我第一个题目，我还有一个题目是调控跟户型需求，这个关键词因为现在大家争论也比较多，也不好多说。
【公衍奎】新政实际上到现在为止，大家关注更多的第一点是限小，就是70%，90的问题。这个我觉得很直接就是一个需求规律，经济学上的供需关系，你什么东西少了你需求就高，你什么东西多了，他肯定有一些问题过剩。这个本身我觉得就是因为我们资源不够丰富，我们要有选择，在这个情况下限小是政府的一个导向。
【公衍奎】但是这个导向对户型来说可能会使更大的户型变得更稀缺。我们说买车，如果是我们有人八卦说应广大司机的要求，我们说国产车好，进口车不要进了，那么进口车就涨价了。想买房的人还在，只不过他给你的资源不一样了。
【主持人 蔡鸿岩】问您一个具体的问题，您感觉从你们华高莱斯的角度判断，从这个位置做高端产品的话，您觉得户型面积多大是最合适的。
【公衍奎】你如果是想涉外，小的可能是有问题。尤其是在我们这个地方，他跟商务核心区还不一样，商务核心区提供一个便捷的选择，一上班去写字楼里了，晚上回来了，他很可能是说外界的员工一年来年，很可能是一个人，回家也是晚上十二点以后了，他更关注的是他的便捷性，我觉得我们要比核心区的那些还要适当的大一点。
【主持人 蔡鸿岩】李总你们这个项目的产品定位到底是什么样的，面积到底是多大的？您现在把你们裘马都的项目给我们做一个具体的介绍，包括户型的面积，包括你做的配套的标准，包括你们对这个区域的理解是什么样的？
 华远·裘马都项目总经理 李育新 |
【李育新】位置一般大家都对房地产的位置一说就是很著名的就是最关键的位置位置位置。其实我觉得重复三遍不是重要性的重复，我理解他至少有三个层面，一个是社区在城市里面，还有一个是具体地址的层面等等。我们原来有一个项目做过一个报告，得出的结论是在大城市里的住宅区是集中在一个90度象限的范围之内。
【李育新】北京就是一个东部的区域，是在第一和第四象限之间。现在北京公认的涉外区就基本上就是南到国贸、北到燕莎，在这个区域里基本上是北京经济最发达，生活最时尚的一个区域。北京的城市中心现在在往东移，这也是自然发展的一个结果。
【李育新】裘马都的项目是连接机场的一个门户位置上，这也是我们构成了一个国际化高档社区的一个天然门户。第二个是区域位置层面，过去几年大家都提到了丽都商圈、燕莎商圈、CBD商圈。过去几年政府大力发展CBD，他投资价值现在也被发挥得很好。
【李育新】丽都商圈的发展是以大规模的高档居住为特色的，他的商务功能日趋减退，但是他的高档居住项目非常的聚集，所以他的公寓也是从五、六千开始，到现在是两万元左右了。还有像豪宅项目东方之子也是升值非常的快，东区门户的燕莎商圈，虽然他的商务发展的很快，但是他的高档公寓跟其他的两个商圈比是严重不足的。
【李育新】因为他很多新建的项目把纯居住变成了商住，比如说远洋新干线这一类的项目多。我们公司做的纯居住的高档项目是远远不能满足这个需求的，所以我觉得裘马都在这个时候出现基本上是适应了这个需求。
【李育新】第三个是具体的地点，我们处于商圈，但是还是有一点距离，同时我们离三元桥也不是那么的便捷。我们的优势到底在哪儿？凡是投资的话，肯定要考虑一个发展，我们这个地块最南边的这条路按照规划是有一个高架桥，直接跨过现在的机场路和京顺路，到达燕莎商圈，这个通车以后会把我们这个项目和燕莎商圈变成一个很近的距离。
【李育新】景观也是我们这个区域最富有的项目，所以在这儿大家刚才分析的跟我的想法也是一样的。就是我们在京顺路三元桥、四元桥中间，同时又靠着燕莎商圈，有非常好的氛围，所以我们是居住和商务办公两者之间非常的完善的，可以说这个是鱼和熊掌兼得了。
【李育新】产品我们主要想做到的是高品质，在产品上我们没有仅仅的关注表面上的显赫，更多的是关注一些细节。我们认为品质也是依赖细节生存的。我们像空间的专署感，我们设计的产品里面，刚才说到户型面积比较大，有独立的餐厅和客厅，这里面是满足了家庭聚会和社交的这种功能。刚才也说了这是一个涉外区域，一般会请专业的厨师上门来做料理，这样的话，我们在产品设计里面就考虑了一个专门的服务电梯，跟来宾是不会干扰的，实际上设计的是一个生活方式和品质的需求。
【李育新】我们还有一些像地面和地下两个同样档次的大堂，很多豪华的公寓来客人的话会感觉很好，业主自己下车以后会走一段比较昏暗的地下室，在这个项目里面，我们做了一个地下的大堂，而且做了一个下层花园的采光，使这个档次跟首层是一样的。
【李育新】我们的一些细节还体现在产品的专业的一些设计上，因为从华远公司来说一贯是比较重视产品品质的，我们是不太会宣传的。产品品质内在是一个比较严格把关要求的，这里面我们做的一些考虑，中央空调，大家对空调选择的时候，会遇到一个舒适度的问题，我们在完成了所有的设计图以后，我们请了专家给我们做了一个空调的分析，对气流的组织做了一个模拟，所有的房间都做了模拟，分析人体在这些房间里不同的姿势的时候，头顶、脚踝身体部位对气流的感受是不是舒适，而且做了优化设计，做了优化方案。
【李育新】像我们做的一些专业设计也是从健康、节能、安全、环保、以人为本出发的。我们做了一些新技术，比如说夏天外面的空气比较热，通过交换把室内的冷空气也带出去了，这是不节能的，我我们现在用的这个系统对业主来说是非常省电和节能的。另外我们还用了无氟压供水系统，水箱是二次污染的一个很严重的地方，我们用这个可以保证更绿色和环保。我们现在用的是压力差，在这个项目上，我们也是考虑了将来业主的节能的使用。
【李育新】我们还考虑投资排水系统，这个用得比较少，但是也在推广。卫生间的隔音，维修，现在我们经常说楼上的漏了，楼下的也受影响，我们基本上保证在自家进行维修，这些细节我们想的都是比较到位的。
【李育新】我们这个项目其实是增加是投资，在屋顶做了强排，可以有效的解决油烟串味的问题。今年七月份我们通过了建设部的三维住宅的评审，我们已经通过了预审了，这也可以反映出来我们对产品品质的要求。所以我觉得通过分析，这个项目是我们华远公司精心打造的高品质的居住区。我希望这个项目可以成为北京的全球化进程和人文生活方式上的改善提供一个新的主张和选择。
【主持人 蔡鸿岩】华远其实从我的了解来看，华远在做产品上从任总开始就是一个专家型的。我觉得对于产品的进步，你看通风排水他不但考虑技术的问题，还有关系问题，这是发展商的一个很大的实质性的问题，这个确实需要发展商的操作能力，你看通风排水加大很多难度，这在实践的时候确实需要一定的基础。
【主持人 蔡鸿岩】我们在座很多人都有一些问题，你马上开盘的，大概你会卖多少钱，给我们做一个介绍。因为今天来的媒体也比较多，大家都非常的关注这个问题。
【李育新】我们当时定位的时候，其实就是拿这个成本，我们拿的时候成本非常的高，当时我们分析了一下市场，凤凰城当时卖一万多，新城卖8000、9000，我们想比周围的贵几千块钱。我们做了两年以后产品的品质基本上保证了，现在凤凰城卖到了15000万，我们现在跟它们的价格基本上差不多了，现在我们基本上定的开盘的均价在16500左右，我相信从我们的品质和产品来说，是非常的好的，希望蔡总说的我们会快速升值。
【主持人 蔡鸿岩】装修的样板间10月底11月可以交付，我希望你们可以做到一个市场认可的品牌。下面我们请宾至公司的领导做一个介绍。
【JEMMY】我是宾至国际公司的总经理，裘马都这个项目主要是我们公司来管理，他是一个合资公司。我们这个合资公司的外方美国管理服务公司在美国已经有了几十年的历史了，我们的客户也是遍及到很多国家，在这方面也是很有经验的。
【JEMMY】作为我们公司也感到非常荣幸可以参与到这个项目的管理当中来，把美国的先进的管理理念带到中国。在管理方面非常大的挑战是我们是一个非常高端的产品，所以在管理上要求非常高级的公司来进行管理。
【JEMMY】五星级饭店的管理分硬件和软件两个方面，作为硬件来说是高级的产品，软件来说是物业管理方面。我们公司主要做软件方面，就是物业管理方面的专业公司，我们公司的侧重点是生活方式上的管理。
【JEMMY】作为我们这个项目来讲，我想我们的客户都是非常高层次的客户，对我们的管理来说也是一个挑战，因为客户对管理的要求也是非常高的。首先我们会提供非常高级的服务管理，所以我们会关注非常细节，非常细化的一些地方，来应和一些客户对这方面的要求。
【JEMMY】我非常了解这些客户对这些物业管理公司的要求，我们也会尽自己最大的努力来达到这些客户对这方面的要求。下面有请我们宾至国际公司的总裁范希俊先生讲一下。
 宾至国际中国区副总裁 范希俊 |
【范希俊】我们裘马都这个项目，我相信我们也一样会通过我们的针对性的管理服务，把他打造成整个三元地块中一个最高端的项目。这个不光是我们对我们的管理服务有信心，更重要的是我们看到一些项目是先去规划、设计，没有真正考虑到客户的需求。也就是说他们把房屋盖好了以后，还会看客户有什么需求。那时候很多的功能和设施都被限制了，不能变化和调整的。
【范希俊】所以我们觉得裘马都这个项目我们从最开始的建设，我们都参与进来，就是可以规避很多不该有错误。而且我们现在有考虑到未来客户的需求，特别是涉外客户的需求。我觉得这个可以说使我们可以打造成我们三元桥最好项目的一个保证，所以我希望各位能够继续关注我们这个项目，使他最后可以取得成功。
【主持人 蔡鸿岩】我们都知道北京最近这两年所谓的涉外居住区里面最成功的项目就是阳光上东了，在北京的市场上，包括入住以后所形成的社区的口碑，我觉得还是可圈可点的，今天我们请阳光上东的袁奇来做一个交流，还有US联邦公寓销售总监王明来我们一起来探讨，因为这三个项目都有各自的特征。
【主持人 蔡鸿岩】袁总您讲一下，他的特点和市场的发展变化，给大家做一个介绍，这都是大家非常感兴趣的问题。
【袁奇】这批客人更看重的是他们的朋友或者是工作上的一些打交道的一些公司。这部分的客人如果你在丽都附近租房子的话，他选择上东，他的朋友也会选择上动。
【袁奇】阳光上东比较成熟的配套，大家都去过了没有，他临近中环广场，他的商业配套是越来越全面了，餐饮、面包房等。前几个月的世界杯的时候，如果有朋友路过的时候，大家可以看到老外在酒吧看球。这就不自主的给上东形成了一个强的特性。这就带动了一个投资客户的进入。
【袁奇】从实际的情况来看，因为我们的销售中心离现场非常的近，这些买房的客户一到现场就可以感觉到涉外的氛围，感觉到租赁的氛围和投资的价值。他们一般签约都非常的果断，这是上东的一个情况。
【袁奇】另外我们上东也在推出另外一个产品，因为我们也是现房，也是260平米的户型面积，跟我们的裘马都这个项目有一些类似的地方。这一部分客户主要看中的是你这个项目的冲击力，就是说这一部分客户绝对不是一次两次置业，所以他来看你的样板间也好，还是社区的环境也好，主要是看你能不能打动我。
【袁奇】所以这一部分客户原来老说这些客户是很理性的，但是从我们对城市别墅的实际操作的经验来看，他们感性的成分也丝毫不亚于理性，他看的东西，只要我喜欢我就要买。我们的房子去年推出了一个房子，有260多平米，有一个露台，最后的成交价是800多万。所以对这一部分客户来讲，他的对你产品的冲击力的要求是非常的高。
【袁奇】其次是周边的一些配套和服务。作为阳光上东目前这一批客户看上东的产品，我们主要的感觉，除了刚才我说的这几点以外，客户的要求也很多。也是因为现在的房价，目前的房价上升的很快。
【袁奇】我们高档的公寓区已经到了16000均价的水平，刚才开老也提到了不断的调控，还是不断的上涨，面对这种形势还是要销售，怎么样给客户感觉到这个附加值要不断的上涨，这也是我们开发商面临的一个问题。
【袁奇】刚才我们也听李总说了我们这个项目有非常好的配套设计，这样的把握更大一些。价格太高了，所以客户的要求也是不断的上涨。我老觉得调控是一个好事，这样产品的质量提高了，客户的要求也高了，发展商做的难了一些，但是对社会的价值更打了。
【袁奇】豪宅大概是在400万上下，面对这样的房产来说，我做上东的时候有一个感觉，他买你的房子拿别墅做对比，所以我们的一些产品上的东西也要很精致。一些客户认为我们同档次的公寓和别墅来说要有身份感，在国外不一定非得是别墅才是豪宅。但是在中国有这个现象，我们也不能回避，所以要在产品上做一个客户对位的一个细分，一些小小的建议，但是从裘马都这个项目的本身的情况来看，低端，包括华远的品牌的知名度，和各个合作单位比较高的服务水平的物业公司应该是裘马都项目的一个比较好的卖点。
【主持人 蔡鸿岩】我个人感觉阳光上东它之所以现在能够有一个很好的发展，我觉得他赶的实际是非常好的因素，从非典之后北京的外商投资，我们就数北京的老外的居住人数的增长是多少，你就看更具体的指标，你看首都机场国际航班的增长数，就是在非典之后的变化率是非常快的。
【主持人 蔡鸿岩】我从民航找过一个数字，大概03-04年民航的航班的增长数是百分之六十几，就是非常的快，现在首都机场已经超饱和了，这个数字再增长也有很大的难度了。这是阳光上东赶上的一个很好的时机。
【主持人 蔡鸿岩】所以在产品上阳光上东他一共分了四期，他用了五个国外的设计机构参与了他的项目。
【袁奇】阳光上东从设计上面可以吸引的客人占到了一定的数量，但是从开发商的角度看，更主要的是当时我们在决策这个项目的时候，确实是想做一个风景，要留下一些东西，大概是公司有这种想法，所以把他做的比较负责人。
【主持人 蔡鸿岩】我觉得阳光上东不足的地方，我们现在感觉，如果把我们这块的物业换成第一太平，我觉得对物业未来的发展就会更有信心了，所以从这点来讲裘马都一开盘亮相就找到了高端的物业公司进入，所以对他的以后的发展，和长期的升值是非常重要的，这也是我们从业主角度的心声。
【主持人 蔡鸿岩】下面我们请US联邦公寓销售总监王总，因为你们这个项目也很好。我们说联邦公寓正好是俯瞰美国大使馆，你们对这个区域的认识是什么样的观点呢？
【王明来】美国大使馆跟我们的项目是隔的一条街，我们可以直接的看到它，包括他整个的进程。我本人是刚刚从深圳那边过来，对这边虽然说离开北京大概一年多，但是北京的变化也很大，我对这个项目也感兴趣，就赶紧过来了解一下，学习一下。
 US联盟邦公寓销售总监-王明来 |
【王明来】涉外区域的整个的氛围的形成，而且随着涉外的配套，商业的配套的完善，使这种涉外的生活和工作相对来讲比较便利。而且城市的区域的功能性越明显，他的区域价值文化就会得到越来越大的发展。这种商务的集中，就会产生一种效益，我想他可能在未来的空间是越来越大的。
【王明来】这也是作为公司和客户看中这个地段的价值手段。公总谈到了一个概念是涨，我觉得对这个是比较认同的。实际上中央涉外区他的核心对于我的理解就是第三使馆区，他的中央涉外区的一个核心，是长的一个核心，随着第三使馆区的氛围的完善和落成，他可以激发很多对于涉外商业、商务的需求，包括刺激一些商务市场的需求。
【王明来】所以我们这边的客户包括一些CEO，包括一些涉外人士，还有一些是投资客户。就像我们这个项目，裘马都，他代表了社会一个高端人群。包括有钱、有地位、有品位。但是还有一个特点就是从我们跟客户接触，有一个很明显的特点，就是有国外生活、工作的经历这样的人比较多。他很容易的融入到这个区域，包括生活和工作的氛围，很容易的融入到这个区域。
【王明来】高端产品，除了他的规划，包括立面、服务，更主要的是细节，如果体现你的尊贵感主要是从细节来看。所以从我们公司来讲，也是希望打造一个中央涉外区第三使馆区核心的一个高品质的一个住宅。我们马上也要开发一个精装修的房间，两套，是会体现出这些细节方面的一些情况，希望大家可以去现场看一看。
【主持人 蔡鸿岩】谢谢王总，也介绍了一下联邦公寓的大体的情况，在这之前大家对联邦公寓的情况了解的不是很多。下面我们请高工后来，高总也是从国外学建筑有丰富经验的专家，他是北京城市规划学会秘书长，也是我们国家奥申委唯一一个负责建筑方面，在申奥时期负责奥运规划建设方面的专家，我们请高工讲一下北京涉外区域高档建筑方面的理解。
 北京城市规划学会秘书长 高毅存 |
【高毅存】所以外国人、外地人到北京来，他对北京的看法，我估计看第一眼认识北京的时候，就有了一个很明显的意向。所以沿途的建筑，包括这些广告我觉得都应该很好的推敲一下，要做精品。所以在这个背景下，我觉得裘马都是北京房地产业的老大企业，做这个还是很好的。能够拿到这么好的地块，也能够作出这么好的精品，我希望在这么一个重要的国门的边上，可以给北京添上比较精彩的一笔。
【高毅存】我希望能够在这个国门第一路的周边，包括我们东三环和四环，其实这个是一个泛CBD地区，这个相对来说局限于朝阳门外，到国贸，到蓝岛这么一个三角地区，实际上CBD现在的范围已经远远不止这个了。CBD的概念他就是一个新商务区的一个概念，那么中心商务区你看蓝岛，再往东是燕莎，甚至再往东一直到丽都，这都是中心商务区了，城市化的速度已经远远超出城市规划者和建筑师的预料，也超出了城市管理者们估计的速度，城市的发展非常的快。
【高毅存】所以说泛CBD同样跟CBD有同样的重要性。我们这个位置正好是在泛CBD的边缘，又是在机场高速路，在双重的注目暌暌之下要格外的小心谨慎，做事情要仔细一点，多推敲一点，多跟人商量商量，不要几个老总一拍脑袋就怎么样了。我希望这个楼盘从规划到设计到建设到装修要一关一关的把好。
【高毅存】到这儿一进国门走在三环到四环之间有这么一个亮丽的区域是非常好的。当然进一步的要求就更多了，走进这个小区，绿化率怎么样啊，是不是可以宜居啊。我不赞成小区里搞大的湖，北京本身就缺水，你把那么多的水都蒸发了，到冬天这些湖都是干的，也不可能冬天还是也水面。你看国家大剧院到冬天都不敢放水在那儿，他也要经过处理。所以我觉得还是多弄一点宜居草坪，大家可以多到那儿活动，比弄一个大水面对老百姓和居住者要实惠。
【高毅存】包括我们的开发商，在你们做这些生活环境的时候，脑子里面除了钱以外，还要想一想是不是宜居，我们北京不是要建宜居城市吗，所以要考虑考虑这些人要在里面实实在在的感觉到这是一个家。
【高毅存】我们用了很多新的技术，这个我觉得是很正确的一个方向。我就很讨厌，上面的厕所的大管子在我的屋子里，而且有时候上面还滴水，他的层层排水就非常的好，上面的水漏不下来，这样就非常的好。所以这些新的技术，排风、排水都很好。将来北京市推广地热和节能这些新技术，你这些新技术的采用，绿色技术的采用，他本身就是在提升你的品质。
【高毅存】华远还是别的公司能不能在节能上做文章，建筑能耗占整个社会能耗的37%。所以你出去建筑节能了，对国家就会省了大量的油和煤干别的了。这个能源通过窗户和外墙散了，还造成了污染。所以能把这一部分能源节约下来，这样对一个社会是很大的问题，所以我希望各位将来在这方面做一下文章，我就提这么多，谢谢大家！
【主持人 蔡鸿岩】雪凇你再讲讲。
【李雪凇】高老师是城市规划学会的秘书长，我稍微说两句，完全是我个人的感触。有两种感觉得区域是让我很舒服的区域。一个是北京老的胡同的垂直的网络，垂直的关系的一种老北京的味道，他的街道的尺度这种感觉让我很感动。
【李雪凇】北京但凡出现有斜路的地方也让我感觉很好。我们机场辅路这个区域里面，他是很感人的。包括我们阳光上东的项目，包括我们凤凰城，裘马都的这个领域里面，他也有几条斜的路，他也形成了城市道路上的某种趣味。
【李雪凇】他有机会出现一些斜路，这些斜路作为我一个生活者我穿插在里面很舒服。阳光上东存在的地方也是，他这一带有高楼错落，密度也舒疏有密。所以我想，在这一带，出现这样的一条斜向的道路，我不知道是不是对涉外氛围也有一个潜移默化的促进。
【主持人 蔡鸿岩】我看他适合去天津生活。
【开彦】现在我产生了一个疑问，风尚的技术已经是运行三年了，能源节省了大概75%，老百姓的付出，钱降到了三分之一，这么好的东西为什么不能普及，为什么不能在北京弄，像我们这么高档的住宅我觉得应该弄。
【开彦】还有所谓的高技术，或者是所谓的高收入给迷惑住了，实际上并不是这样的，实际上他并不是这么高，这么的神秘，他实际上是低技术，因为他在欧洲已经流行了近20年。能源并没有节下来，舒适度并没有提高，在这么重大的问题上面，能不能大家一起来做这个事情，我觉得投资并不高，据也就是说投500-800块钱，我们要求不高的话，也就是300-500就可以做下来了。这是国民经济的大问题，所以我觉得应该做。
【主持人 蔡鸿岩】我觉得从这个项目来说，从我们的角度来说，特别是这种高端市场，我觉得凤凰城卖的好，很大的因素就是他的产品，而且他的客群是国际化的客群，这些方面应该是给了裘马都非常好的启示。我觉得在产品上现在还有有待于完善的空间，应该让他更符合我们现在潮流的趋势。
【主持人 蔡鸿岩】我们《楼市》杂志，因为我们接触的不但是发展商，我们也做了《楼市·奢华居室》的一个新刊，有一些企业也跟我们提到过如果有建筑节能的房产业内的一些活动，他们愿意积极的参与，愿意参加一些公益性的活动。其中有一个厂家跟我专门谈过这个事情，他说只要有节水的话题，我们就愿意参与，这是一个国际化的品牌企业，他在整个树立市场的口碑形象的时候，他就是要贯彻环保、节能、节水这个方向。
【主持人 蔡鸿岩】现在国家也在倡导建设节能，开发商无论从经济还是社会的效益，都要关注这点。我们《楼市》杂志今年新创刊的一个刊物是《楼市·奢华居室》，这个杂志的定位主要是面对高端的顶级别墅和建材市场的产品。出刊之后还是受到了非常广泛的关注和积极的评价。今天我们也把我们这个刊的主编刘景燕请来了。我们现在已经出刊了五期了，我们请他从他们最近这半年多的运作来说，对市场的了解来谈一下他的看法。
 《楼市・奢华居室》主编-刘景燕 |
【刘景燕】我今天的话题是高端公寓内部装饰及布局应如何凸现奢华元素，其实这个话题很大，如果找一个专业的设计师来讲，会讲很长时间，我今天利用这几分钟谈一下我们《楼市·奢华居室》创刊半年以来，我们看过的高端项目的一些感触。
【刘景燕】同等价位的别墅和公寓，可能业主觉得别墅的品位更高一些，从室内这一块来说，可能是因为别墅他无论是很大的庭院，还是室内的装饰来说，奢华的元素更加的夸张和高调一点。现在高端公寓整体的硬件水准可以这么说高不封顶，但是底线的水准大家都不低。
【刘景燕】李总也说了，项目的双大堂肯定是一个奢华。下面我想从业主的需求上面谈一下奢华的理解。我觉得对于公寓来说，尤其是对裘马都的这种公寓来说，地点很好，对业主来在居室的公共空间的打造上非常重要，尤其是客厅、起居室和餐厅这些。
【刘景燕】让居住的人产生一个空间上的奢华感是非常重要的，尤其是对我们裘马都这个项目。其次是刚才袁先生也谈到了，高端业主在置业的时候，也是冲动的，这个我也觉得是这样的。让这些感性的高端业主一下子打动他，产生冲击力的东西，在我去看样板间的时候，尤其是精装修的样板间，我观察的比较细致，尤其就是建材基础设计的配备上，还有厨房和卫生间的硬件的配备是怎么样的。
【刘景燕】还有一些墙面的窗户怎么处理，还有一些瓷砖怎么做，这都关系到业主将来的生活品质。越是高端的业主，他们平常已经习惯性的享受名牌，他们对这个非常的看中，这是最简单的手法，可以一下子让他产生冲击力。尤其是餐厨和卫浴空间更重要。
【刘景燕】厨房装修的费用现在是占的非常的多，现在国内也是这样的，在很多中产阶级家庭，在那么看来餐厅和厨房不仅仅是一个料理和休闲的地方，这个地方的氛围非常轻松。而且专业级的厨房的家用器具他有非常强烈的象征意味，从人的更深的心里挖掘，他可以代表主人成熟度。还有浴室是排在费用第二位的。在今天城市生活节奏里面，浴室是为数不多的完全私秘自我的空间。
【刘景燕】我觉得这两个空间可能对开发商来说，无论怎么处理，处理得怎么奢华，也许多不为过，我大概想到的就是这几点，谢谢各位！
【主持人 蔡鸿岩】看看我们哪位专家，以及我们今天的来宾，对我们今天下午探讨的话题还有补充的意见？我们今天这个会议开的非常有意义，大家都从不同的角度，对于我们这个区域，以及我们这么一个项目的运营提出了一个中肯的意见，裘马都亮相这个时机我觉得在北京这个市场上来说是非常有代表性的时机。
【主持人 蔡鸿岩】对整个北京的未来的发展趋势产生一个深远的影响，华远作为一个非常知名的有很强实力的发展商，他的操作给行业会带来很多实践的经验，我们也希望以后我们大家可以更多的关注这个项目的发展，我们也希望我们业内的一些朋友和专家有更多机会的交流，下一次我们希望在阳光上东等多开一些这样的交流。
【主持人 蔡鸿岩】我们可以开一个很专业的研讨会，针对一些业权、节能，把这些问题做一个专题的讨论，都是很有意义的，怎么样在技术上解决他，在法律上解决他，在市场上怎么解决，包括我们杂志也非常的关注，我们也希望可以刊登一些这样的文章，给业内的交流提供一个咨询的平台。
【主持人 蔡鸿岩】我们《楼市》杂志有三刊，每一刊的定位都是不一样的，包括建筑、材料方面的内容。从媒体来说，我们希望有更多的这样的工作，能够推动这个行业整个的产品的进步，行业运营水平的提高，以及市场的不断的成熟和稳定的发展，这也是我们今天组织这么一个研讨会的目的，我代表《楼市》杂志，也代表我们华远地产和裘马都的发展商对大家的支持和感谢再一次的表示感谢，谢谢大家！
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